「代物弁済」を原因とした真実の所有者名義への登記

親名義の建物に、息子が資金を出してリフォーム、増築を
する場合等、良くある事だと思います。

こう言う場合、どうしたらいいか。

単なる内装のリフォームで、床面積が増加しないのであれば、
建物に関し、原則的には登記をする必要はないです。但し、
居宅を事務所兼居宅とするような、あるいは屋根を葺き替える
ような大幅な改築をした場合には登記が必要となる場合もあり
ますが。

ここからが本題ですが、
床面積が増加した場合には提携先の土地家屋調査士により、
床面積の増加につき、建物の登記簿謄本の表題部に関し、変更
の登記をさせて頂きます。
この場合、その増改築により、建物の価値は上がる訳ですが、
表題部の変更の登記のみでは所有者はあくまで上記、親名義
のままとなってしまう訳です。
この状態がおかしいのはお分かり頂けるでしょうか。
子供が親の建物に資金出資をしてその建物の価値が増加したの
にも関わらず、子供の名義がその建物に全く入っていない訳で
す。
通常であれば、贈与税が課税なされてもおかしくないでしょう。

ではどうすればいいのか、
昔は、「真正な登記名義の回復」を原因として、増加した建物の
価値分につき親から子供名義に建物所有権持分の移転の登記を致
しました。
しかし、不動産登記法の改正に伴い、「真正な登記名義の回復」
を原因とする事が難しくなった。この部分の詳細な説明は省かせ
て頂きますが。
そこで、「代物弁済」を原因として親から子供に建物所有権持分
の移転の登記をするのが現行の不動産登記法の下では適切と考え
ます。
「代物弁済」言葉通り、建物で、息子に対し、弁済する訳です。
息子が出したお金に対し、お金を返済するのではなく、建物の
持分、と言う形で返済、弁済する訳です。

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